Любая сделка имеет свои особенности. К каким проблемам следует подготовиться и как их разрулить?
- Среди собственников есть несовершеннолетние
- Дети, которые должны были стать собственниками, но не стали ими
- Квартира находится в ипотеке, и банк против сделки
- Квартира находится в ипотеке, но ее нельзя переоформить на покупателя
- Продажа доли в квартире
- Продажа по доверенности
- Если собственник — недееспособный
- Если собственник — «предбанкрот»
- Продажа квартиры с обременением.
Несовершеннолетний собственник
1. Ребенок — титульный собственник, владеющий квартирой или долей в праве на квартиру. Так бывает, если, например, ребенку подарили долю в квартире или для ее покупки был использован маткапитал (подробно о таких сделках читайте здесь).
Информация об этом содержится в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. В этом случае для проведения сделки потребуется предварительное разрешение опеки. Кроме того, взамен отчуждаемой квартиры придется приобрести равную по площади собственность или наделить ребенка такой же по стоимости долей в новом жилье.
2. Ребенок должен был стать собственником, но по какой-то причине этого не произошло: возможно, его права были нарушены при приватизации квартиры или он должен был стать собственником при получении наследства, но так им и не стал.
Если права несовершеннолетнего нарушены, продавцу такой квартиры следует восстановить их в судебном порядке. Более подробно о несовершеннолетних собственниках в сделке вы узнаете тут.
Квартира в ипотеке
Если вы еще не выплатили до конца ипотечный кредит, но уже решили избавиться от квартиры, начинать следует с одобрения банка: разрешит — можно продавать, нет — придется сперва выплатить кредит.
Общих сценариев нет (у разных банков — разные условия), но на практике порядок действий выглядит приблизительно так.
- Покупатель (впоследствии он станет продавцом) хочет приобрести квартиру и обращается за кредитом в банк.
- Банк одобряет кредит и оформляет закладную — купленная квартира оказывается в залоге (закладная — тот документ, который позволяет банку при неоплате кредита истребовать долг через суд; закладная подтверждает обременение в пользу банка). Покупатель становится собственником.
- Если собственник ипотечной квартиры решает продать ее, пока кредит не выплачен до конца, возникает вопрос, как выплачивать оставшуюся сумму долга. Эту заботу возьмет на себя новый покупатель, а предыдущий становится продавцом.
Некоторые продавцы сразу указывают в объявлении, что объект находится в ипотеке. Это сходу отсекает значительную часть потенциальных приобретателей. Поэтому эффективнее сообщать об особых условиях продажи в телефонном разговоре — так у вас больше шансов объяснить дальнейшие действия и понять, насколько человек готов к усложненной сделке.
Как продавать квартиру в залоге и в ипотеке? Читайте в нашей статье
А здесь можно узнать о разных схемах продажи ипотечной квартиры
Продажа доли в квартире
Тут многое диктуют характеристики права собственности: выделена ли доля или нет, совместная она или долевая. Порядок действий отличается в зависимости от типа владения. Ситуации с продажей доли часто возникают при разводе и разделе имущества.
Имейте в виду:
Неважно, на кого записана квартира, приобретенная в момент брака. Если нет брачного контракта, определяющего иные условия владения, — квартира общая.
Не имеет значения, участвовал ли финансово второй супруг в покупке, — квартира, приобретенная в браке, все равно общая.
Подробнее о продаже долей вы узнаете здесь
Распоряжаться долями допустимо только при общем согласии других собственников. Если вы намерены продать свою долю кому-то другому, — сперва придется поинтересоваться, что по этому поводу думают остальные дольщики.
Приоритетное право на покупку — именно у них: по закону вы обязаны предложить им выкупить свою долю нотариальным письмом. Детали — тут.
Продажа по доверенности
Если продавец не будет лично участвовать в сделке (например, живет в другой стране и не может прилететь), квартиру можно продать по доверенности. Это непросто: значительная часть покупателей не доверяет таким сделкам, опасаясь мошенничества, но попробовать стоит. Сразу следует готовиться к значительному дисконту — как правило, квартиры, продающиеся по доверенности, стоят на 10–15% дешевле, чем обычные.
Заключить сделку без доверенности можно с помощью сервиса Циан.Сделка. Он позволяет провести сделку полностью онлайн или в удобном для обеих сторон месте.
Сделка по доверенности проходит по такому же сценарию, как и продажа квартиры с участием собственника, с тем же перечнем документов. Отличие только в том, что вместо собственника в сделке участвует его доверенное лицо, на кого выписана доверенность. На практике чаще всего доверенным лицом становится близкий родственник продавца. Другая распространенная категория доверенных лиц — правда, характерная больше для премиального или бизнес-сегмента — бизнес-партнеры.
- Подробнее о том, как проходят сделки по доверенности, вы узнаете здесь
- Если же продавец находится за границей и пытается продать свою квартиру в России, пригодятся эти советы
Если продавец недееспособен
Как и в случае с доверенностью (кстати, здесь она, скорее всего, тоже понадобится: ответственность продавца должен будет взять на себя опекун), если продавец недееспособен, завлекать покупателей придется немалым дисконтом: подобные сделки считаются рискованными.
Если недееспособный гражданин решил провернуть сделку самостоятельно, то она, в соответствии с 171-й статьей Гражданского кодекса РФ, ничтожна, покупатель должен будет возвратить продавцу квартиру, а тот, в свою очередь, деньги (подробности).
Если продавец на грани банкротства
Иногда квартира продается не от хорошей жизни: таким образом должники пытаются рассчитаться по долгам. Увы, удается не всегда.
Важно знать: суд может оспорить все сделки, совершенные продавцом в последний год до подачи заявления на банкротство. В некоторых случаях этот срок достигает и трех лет (если покупатель знал о том, что продавец реализует имущество в ущерб кредиторам). При этом деньги продавец должен будет вернуть, но если он банкрот, то возвращать ему будет нечего.
Продажа квартиры с обременением
Это огромный блок, о котором Циан.Журнал подробно писал здесь: и про ренту, и про сервитут, и про право безвозмездного пользования квартирой. Но и такие квартиры благополучно продаются — разумеется, со скидкой.
Нерешаемых проблем не бывает: все они становятся преградой, но преодолеть ее можно — в зависимости от ситуации либо через суд, либо с помощью дисконта.
