недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Покупка в пользу третьего лица и налог с продажи

Вся Россия 14 627 9

Отец полностью оплатил квартиру по ДДУ, а потом по соглашению с застройщиком оформил собственность на сына (по соглашению застройщика с отцом договор был признан заключенным в пользу третьего лица - сына). Вопрос: может ли сын продать эту квартиру через 3 года со дня подписания соглашения с застройщиком без оплаты налога с продажи 13%?

Советы 9
Даниил ПятецкийЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
31 мая 2021, 16:22

Без оплаты налога не может, поскольку нет оснований для применения вычета в виде понесенных на приобретение затрат.

Мария Разумовская31 мая 2021, 21:21

Если бы отец подарил сыну квартиру по договору дарения, то через 3 года владения сын смог бы её продать без оплаты налога. Покупка в пользу третьего лица по сути то же дарение, сын ничего не платил за переуступку, но получил квартиру в собственность. Вопрос как подвести это под законодательную базу?

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
31 мая 2021, 18:22

Добрый день! Мария, очень интересный вопрос затронули, давайте разбираться!

"В соответствии с п. 2 ст. 217.1 НК РФ в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором."

Это редакция закона. Если обратить внимание на то, что написано у законодателя в скобках, тогда получается, что "или по ДРУГОМУ ДОГОВОРУ, связанному с долевым строительством" - это и есть Ваш случай, то есть, по договору в пользу третьего лица "связанному с долевым строительством"

Я из всего этого делаю однозначный вывод, что если у сына право на квартиру оформлено после 1 января 2020 года, когда вступили в силу поправки ФЗ от 26.07.2019 № 210-ФЗ, о продаже единственного жилья с минимальным сроком владения недвижимого имущества в рамках ТРЁХ лет И у сына (отца, ибо оплата от него) уже эти ТРИ года прошли с даты ПОЛНОЙ оплаты стоимости такого жилого помещения, то человек освобождён от уплаты налога, ПРИ условии, что у сына жильё ЕДИНСТВЕННОЕ.

Понимаю, что могут быть манипуляции по поводу полной оплаты не сыном, а отцом, НО это будут разговоры "в пользу бедных", ибо приведённая мною выдержка из закона более чем чётко сформулирована.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
31 мая 2021, 19:06

Небольшая поправка, не важно, когда оформлено право, а продажа начиная с налогового периода 2020 года и три года с даты полной выплаты с оформленным правом и единственным жильём.

Арман, а там дальше в законе речь идет о переуступке и сказано, что отсчет надо вести со дня оплаты переуступки, А НЕ СО ДНЯ ОПЛАТЫ ДДУ первым дольщиком.
Таким образом, можно сделать вывод, что законодатель все-таки привязывает к срокам оплату именно налогоплательщиком (собственником-продавцом) того договора, по которому право требования перешло к нему. А в данном случае сын ничего не оплачивал. С чего бы ему срок считать со дня оплаты ДДУ отцом или со дня соглашения о третьем лице?

И это даже не дарение, чтобы вычесть расходы отца из налоговой базы.
Кроме всего прочего, если бы даже это можно было, то надо еще выяснять, не доплачивали ли они в конце строительства за лишние метры.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
31 мая 2021, 21:31

На счёт доплаты всё верно, именно поэтому о ПОЛНОЙ оплате написал заглавными буквами. То есть верно, исходя из одного единственного письма Минфина, с чем многие специалисты не согласны и думают, что момент доплаты лишних метров ещё будет подниматься не раз и мы увидим и другие письма на эту тему, ибо тема новая, надеюсь, Минфин ещё изменит своё мнение, т.к. оно очень кривое и не совсем отображает суть поправок по ДДУ.
В законе речь идёт о полной оплате приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства ИЛИ по ДРУГОМУ договору, связанному с долевым строительством. А чем договор на имя третьего лица - не ДРУГОЙ договор? Тем более, что такой договор согласован с застройщиком и по нему сын оформил право собственности.
Что касается вычета и оплаты отцом, то нужно понимать, что одно дело когда налогоплательщик заявляет вычет по расходам, где налоговая не примет расходы, оплаченные третьим лицом, мы все об этом знаем (даже знаем как сделать, чтобы приняли, но это другая тема) и совсем другое дело, когда говорим об имущественном вычете по сроку владения, что даже НЕ требует подачи декларации собственником, где расходы фигурируют ТОЛЬКО в контексте ПОЛНОЙ выплаты. Здесь уже не важно, кем они выплачены, главное условие - договор, связанный с долевым строительством и полная выплата по нему. Я не видел ни одной истории или привязки к расходам, когда имеется в виду вычет по сроку владения. Разве когда-либо мы задавались вопросом, кто выплатил пай по ЖСК, когда много лет считали минимальный срок владения с даты выплаты пая по ЖСК и по акту передачи? Мы задавались этим вопросом ТОЛЬКО рамках имущественного вычета по расходам, НО никогда не поднимался данный вопрос в рамках имущественного вычета по сроку владения.

Арман, ну ты что??? Сам же пишешь: "В законе речь идёт о полной оплате приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства ИЛИ по ДРУГОМУ договору, связанному с долевым строительством"
Ну прочти это внимательно! - когда речь идет о ДРУГОМ договоре, то речь идет и об оплате именно ЭТОГО договора.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
31 мая 2021, 21:39

Ирина Владимировна, так этот договор без оплаты не остался, как и любой другой договор или ДКП в пользу третьего лица. Он оплатил по ДДУ, а в последствии по дополнительному соглашению с застройщиком договор был признан заключенным в пользу третьего лица - сына (автор вопроса пишет об этом).

Я понимаю твою мысль, и могу даже согласиться с ней: ты пытаешься сыграть на том, что законодатель некорректно написал текст статьи. Там нужно было добавить всего одно слово: "исчисляется с даты полной оплаты НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКОМ стоимости такого жилого помещения".
В данном случае рассчитывать можно только на то, что пунктом 7 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (плательщика сборов) .
Боюсь, что это только через суд можно отстоять.

редакцияeditorial@cian.ru